Profesyonel Site Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Yönetici atamak ne zaman zorunludur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Daha az bölümlü binalarda zorunluluk yoktur; ancak kat malikleri kurulu isterse yine de yönetici seçebilir. Çok bloklu siteler "toplu yapı" sayılır ve KMK'nın 66. maddesinden itibaren özel hükümlere tabidir.

Bu yazı genel bilgidir. Bina veya sitenizdeki somut durum için yönetim planınıza ve bir avukata başvurmanız gerekir.

Yöneticiyi kim seçer ve kim olabilir?

Yöneticiyi kat malikleri kurulu seçer. Kurul en az yılda bir toplanır; toplantı zamanı yönetim planında belirlenir. Yönetici şunlardan biri olabilir:

• Bir kat maliki: Binada oturan gönüllü bir komşu.
• Dışarıdan bir gerçek kişi: Bu işi meslek edinmiş bağımsız bir yönetici.
• Bir tüzel kişi: Ekibi ve altyapısı olan profesyonel bir yönetim şirketi.

Görev süresi yönetim planında veya karar metninde belirlenmemişse süre bir yıldır. Süre bitince kurul yeniden karar verir.

Malik yönetici mi, profesyonel yönetim şirketi mi?

İkisinin de uygun olduğu durumlar vardır. Malik yönetici küçük ve basit yapılı apartmanlarda maliyet açısından avantajlıdır; ancak zaman, uzmanlık ve hukuki sorumluluk gerektirir. Bina büyüdükçe, personel sayısı artıp teknik sistemler çoğaldıkça işin yükü kişisel bir gönüllülüğün ötesine geçer.

Profesyonel yönetim şirketi; muhasebe, tahsilat, personel, teknik bakım ve hukuki süreçleri ekip ve altyapıyla yürütür. Karşılığında bir hizmet bedeli alır. Bedelin nasıl belirlendiğini apartman yönetim ücreti rehberinde anlattık.

Profesyonel yönetici seçerken hangi ölçütlere bakılmalıdır?

Aşağıdaki kontrol listesi, farklı şirketlerin tekliflerini aynı ölçüyle karşılaştırmanıza yardımcı olur:

Şeffaflık ve raporlama

Aylık gelir-gider raporu, yıllık hesap ve belgelere erişim sunuluyor mu? Maliklerin harcamaları görebilmesi güvenin temelidir.

Dijital platform

Aidat tahakkuku, online ödeme, borç görüntüleme ve duyuru için platform var mı? Verilerin güvenliği (örneğin SSL şifreleme) ve KVKK uyumu sağlanıyor mu?

Hukuki yetkinlik

Kat Mülkiyeti Kanunu'na, işletme projesinin hazırlanmasına, bildirim usullerine ve icra sürecine hakim mi? Tahsilat ve toplantı süreçlerini mevzuata uygun yürütebiliyor mu?

Personel yönetimi

İş Kanunu 4857, SGK ve iş sağlığı güvenliği (İSG 6331) yükümlülükleri bilinerek mi yürütülüyor? Personel sözleşmeleri ve görev tanımları yazılı mı?

7/24 erişilebilirlik

Asansör arızası, su baskını veya elektrik kesintisi gibi acil durumlar için gece ve hafta sonu ulaşılabilir bir hat var mı?

Sigorta ve sorumluluk

Yönetim hatalarına veya binaya ilişkin risklere karşı sigorta ve sorumluluk kapsamı net mi?

Yazılı sözleşme

Kapsam, süre, fesih koşulları ve ek hizmet fiyatlandırması açıkça yazılı mı?

Yönetim şirketine hangi soruları sormalısınız?

1. Aylık raporlama nasıl yapılıyor ve örnek bir rapor görebilir miyim?
2. Aidat tahsilatında hangi adımları izliyorsunuz? Gecikmeye karşı sürecin nasıl işlediğini anlatır mısınız?
3. Dijital platformda maliklere neler gösteriliyor ve veri güvenliği nasıl sağlanıyor?
4. Acil durumlarda kimi, hangi kanaldan arayabilirim?
5. Personeli kim istihdam ediyor? SGK ve izin işlemlerini kim yürütüyor?
6. Yabancı maliklerle hangi dillerde iletişim kuruluyor?
7. Sözleşme süresi, fesih koşulları ve ek ücretler nelerdir?
8. Devir teslim süreci nasıl işliyor?

Yanıtları yazılı istemek ve teklifleri yan yana koymak karar sürecini sağlamlaştırır.

Yönetici seçerken hangi uyarı işaretlerine dikkat etmelisiniz?

• Teklifin kapsamının belirsiz, bedelin ise çok düşük olması; ek ücretler sonradan çıkabilir.
• Raporlama ve belge paylaşımına isteksizlik.
• Referansları veya çalışma biçimini somut anlatamama; "en iyiyiz" gibi kanıtsız iddialar.
• Para yönetimini şeffaf yapmayan, hesapların kimin adına tutulacağını belirtmeyen yapı.
• Aşırı uzun sözleşme süresi ya da yüksek cayma bedeli.
• Yalnızca sözlü taahhütler; yazılı teklif sunmama.

Yöneticinin temel görevleri nelerdir?

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulayan ve binanın günlük işlerini yürüten kişidir. Başlıca görevleri şunlardır:

• İşletme projesini hazırlatmak, ortak giderleri tahakkuk ettirmek ve tahsil etmek.
• Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak, kararları tutanağa geçirmek ve uygulamak.
• Asansör, tesisat, elektrik ve diğer ortak sistemlerin bakımını yaptırmak.
• Personelin çalışma düzenini ve yasal yükümlülüklerini takip etmek.
• Sigorta, denetim ve belge kayıtlarını düzenli tutmak.
• Maliklere açık ve zamanında hesap vermek.

Bu görevlerin yazılı olarak sözleşmeye bağlanması, beklentilerin baştan netleşmesini sağlar.

Yönetim şirketinin tekliflerini nasıl karşılaştırırsınız?

Teklifleri tek tek okumak yerine aynı başlıklar altında yan yana koymak daha sağlıklıdır. Bir karşılaştırma tablosunda şu satırlar bulunabilir:

• Hizmet kapsamı: mali yönetim, personel, teknik bakım, güvenlik, temizlik, peyzaj.
• Raporlama sıklığı ve belge erişimi.
• Dijital platform özellikleri ve veri güvenliği.
• Acil destek hattı ve yanıt düzeni.
• Dil desteği: Türkçe, İngilizce, Rusça.
• Sözleşme süresi, yenileme ve fesih.
• Ek ücret kalemleri.
• Devir teslim ve geçiş planı.

Fiyat, bu satırlardan yalnızca biridir; en düşük fiyatı değil, kapsamıyla en uygun teklifi seçmek gerekir.

Yabancı malikleri olan sitelerde yönetici seçerken ek olarak neye bakılmalı?

Antalya'da birçok sitede yabancı ve yurt dışında yaşayan malikler bulunur. Bu sitelerde yönetimin çok dilli iletişim kurabilmesi, aidatın uzaktan ödenebilmesi ve borç durumunun 7/24 görülebilmesi gerekir. Toplantı çağrıları ve duyuruların hangi dilde yapılacağı, maliklerin uzaktan katılım ve vekalet seçeneklerinin neler olduğu da sorulmalıdır. Kısa süreli kiralama kurallarına (7464 sayılı Kanun) uyumun nasıl izleneceği de yönetimin konusudur. Ayrıntılar için yabancılar için aidat rehberine bakabilirsiniz.

Yönetim değişikliği için kat malikleri kuruluna nasıl hazırlanılır?

Kurulda karar verecek maliklerin önceden bilgi sahibi olması toplantıyı verimli kılar. Hazırlık için şunlar önerilir:

1. Mevcut durumun özeti: tahsilat oranı, bekleyen işler, personel ve bakım ihtiyaçları.
2. En az iki üç tekliften oluşan karşılaştırma tablosu.
3. Seçilen şirket için sözleşme taslağı ve sorulacak sorular.
4. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması; gündem maddelerinin açıkça yazılması.
5. Karar sonrası devir teslim takvimi.

Toplantı kararlarının yazılı tutanağa bağlanması, ileride çıkabilecek tartışmalarda temel belgedir. Kurulda ödeme güçlüğü olan malikler için aidat ödemeyen kat maliki rehberindeki önleyici adımlar da gündeme getirilebilir.

Yönetici memnun kalınmazsa değiştirilebilir mi?

Yöneticiyi seçen kat malikleri kuruludur; sözleşme ve karar çerçevesinde yönetici değişikliği de kurulda görüşülebilir. Bu nedenle sözleşmedeki fesih ve bildirim koşulları önemlidir. Hukuki ayrıntılar (haklı neden, süre, mahkeme yolu) ancak somut olaya göre değerlendirilebilir; bir avukata danışmak gerekir.

Yönetim şirketine geçiş nasıl yapılır?

Geçişin standart akışı şöyledir:

1. Ücretsiz keşif görüşmesi: Şirket binayı yerinde görür.
2. Yönetim planı ve teklif: Yazılı kapsam, bütçe ve bedel sunulur.
3. Kat malikleri kurulu kararı: Kurul teklifi görüşür ve yöneticiyi seçer.
4. Devir teslim: Mevcut yöneticiden kasa, banka, personel dosyası, sözleşme ve teknik kayıtlar tutanakla devralınır.
5. Dijital platform ve aylık raporlama: Yeni dönemin takibi başlar.

Yönetim planının değişmesi gerekiyorsa, bu değişiklik tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyunu ister.

Profesyonel yönetici seçmek hangi sorunları çözer, hangilerini çözmez?

Profesyonel yönetim; muhasebe düzenini, tahsilat takibini, bakım planlamasını, personel işlerini ve raporlamayı bir sisteme bağlar. Gönüllü yöneticinin zaman ve bilgi sınırını kaldırır. Öte yandan her sorunu tek başına çözmez: maliklerin aidatı ödemesi, kararlara katılması ve yönetim planına uyması yine kat maliklerinin sorumluluğundadır. En iyi sonuç, şeffaf ve kayıtlı bir yönetici ile ilgili bir kat malikleri kurulunun birlikte çalıştığı yapılarda alınır.

Seçim sonrasında ilk üç ay nasıl izlenmelidir?

Yeni yönetici seçildikten sonra ilk dönemde şunlara bakmak, seçimin doğruluğunu hızla gösterir:

• Devir teslim tutanağı eksiksiz düzenlendi mi?
• İlk aylık rapor zamanında ve anlaşılır biçimde geldi mi?
• Aidat tahsilatı ve borç görüntüleme sistemi çalışıyor mu?
• Arıza ve talepler kayda alınıp yanıtlanıyor mu?
• Bakım takvimi paylaşıldı mı?

Eksiklik görürseniz sözleşmedeki kapsamı hatırlatıp yazılı olarak bildirin. Bir sorun giderilmezse kat malikleri kuruluna taşımak da mümkündür.

Juniper Yönetim nasıl çalışır?

Juniper Yönetim, 2025'te Antalya'da kurulmuş bir profesyonel yönetim şirketidir. Apartman, site ve iş merkezlerine hizmet verir; hizmet Türkçe, İngilizce ve Rusça sunulur. Dijital platformumuzda online aidat tahakkuku ve tahsilatı, gelir-gider takibi, detaylı finansal raporlar, borç görüntüleme ve duyurular bulunur. 7/24 acil teknik destek hattımız vardır. Kapsamı için site yönetimi ve apartman yönetimi sayfalarına bakabilirsiniz. Şirketimiz hakkında daha fazlasını hakkımızda sayfasında bulabilirsiniz.

Sorularınız için iletişim sayfamıza ulaşabilir veya +90 539 769 79 07 numarasını arayabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık değildir.

Sık Sorulan Sorular